Usina solar em terra arrendada: quem responde pelo passivo ambiental

A proposta chega ao produtor rural com uma renda fixa por hectare, um prazo de várias décadas e uma minuta redigida pela empresa de energia. A área escolhida costuma ser a de menor aptidão agrícola, e é justamente nela que se escondem os problemas: uma faixa de vegetação nativa que precisará ser suprimida, um curso d'água no limite do terreno, a reserva legal ainda não demarcada no Cadastro Ambiental Rural.

Quem responde se a usina solar, instalada em terra arrendada, deixar passivo ambiental? A resposta tem 2 partes que não se confundem. A obrigação de recuperar a área degradada acompanha o imóvel e pode ser exigida do proprietário, ainda que a supressão tenha sido feita pela geradora; a multa ambiental e o embargo, ao contrário, são sanções pessoais e dependem da conduta e da culpa de quem os recebe, de modo que o dono da terra só responde administrativamente se participou da infração ou falhou no dever de cuidado.

A distinção decide o conteúdo do contrato e a defesa, e interessa ao advogado que negocia a minuta e defende o arrendador, ao técnico ambiental que levanta o estado da área antes da obra e assina o diagnóstico, e ao servidor público que precisa definir, em campo, contra quem lavra o auto de infração ambiental.

A usina solar em terra arrendada esteve no palco do Direito Ambiental Experience 2025

O Majestic Palace, em Florianópolis, sediou de 28 a 30 de agosto de 2025 a 3ª edição do Direito Ambiental Experience. No dia 30, último da programação, a plenária principal recebeu Isabela Ramagem com a palestra "Energia verde ou ilusão? Os obstáculos jurídicos para um futuro sustentável", dirigida ao público das salas de Advocacia, de Técnicos Ambientais e de Servidores Públicos reunido no mesmo espaço.

A programação oficial de 2025 não publicou ementa dessa palestra. O material de apoio distribuído no workbook do evento tratava das dificuldades práticas na expansão das fontes renováveis, entre elas a solar, a eólica e a biomassa, e das barreiras jurídicas, regulatórias e institucionais que retardam os projetos. A visão de conjunto desses obstáculos está na página da palestra sobre energia verde e seus obstáculos jurídicos, e a intervenção em área de preservação permanente pelas linhas de conexão foi tratada no artigo sobre linha de transmissão em APP.

Entre os obstáculos de um projeto renovável, há um que raramente aparece no discurso sobre transição energética e recai sobre o produtor rural: muitas usinas solares e parques eólicos são instalados em áreas cedidas por contratos de longo prazo, e a dissociação entre quem é dono da terra e quem opera o empreendimento cria um problema de imputação que o Direito Ambiental resolve de forma diferente em cada esfera.

Quem procura esse tema em um congresso quer saber o que exigir no contrato, quem deve figurar no auto de infração ambiental e o que acontece com a área no fim da operação, perguntas que pedem o advogado, o técnico e o servidor na mesma sala. Por isso conduzo o tema a partir da distinção que organiza todo o resto, a separação entre a obrigação que segue a terra e a sanção que segue a pessoa, e depois desço aos pontos em que o contrato e a prova fazem diferença.

Por que a obrigação de recuperar a área não sai com o arrendamento

A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que as obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores ou de ambos, à escolha do credor. O entendimento foi depois fixado em recurso repetitivo, no Tema 1.204 (Recurso Especial 1.962.089/MS), com uma ressalva: fica isento o alienante cujo direito real tenha cessado antes do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente.

Aplicada ao arrendamento, a ressalva do Tema 1.204 não socorre o arrendador, porque o seu direito real não cessa com o contrato. O produtor continua proprietário durante toda a vigência do arrendamento e no momento em que a reparação for exigida, de modo que a obrigação de recuperar a vegetação suprimida pela geradora pode ser cobrada dele em ação civil pública ambiental, ao lado da empresa que efetivamente causou o dano. A responsabilidade civil por dano ambiental é objetiva e de risco integral, como fixou o Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1.374.284/MG, também repetitivo, e a defesa concentra-se no nexo causal.

Temos sustentado, porém, que a natureza propter rem se ajusta com precisão à obrigação de recuperar a área, que acompanha o imóvel porque o dano está nele, e não à obrigação de pagar. A indenização por dano material, por dano moral coletivo e pelo proveito econômico obtido com a degradação é pessoal e deve recair sobre quem causou o dano. No arrendamento para energia, o proveito da supressão foi da geradora; a renda do arrendamento remunera o uso da terra. A jurisprudência não é uniforme nesse ponto, e há decisões que condenam o titular atual pela omissão em reparar.

O passivo anterior ao contrato segue a mesma lógica: a área que chega ao arrendamento com supressão irregular, reserva legal deficitária ou APP ocupada continua sob responsabilidade do proprietário, e a geradora que assume a posse passa a ser também possuidora alcançada pela Súmula 623. A Comunidade Ambiental desenvolve essa ideia no artigo sobre o passivo ambiental como obrigação propter rem que segue o imóvel.

A consequência prática é que o proprietário não se desliga do imóvel pelo contrato, mas pode documentar o estado da área na assinatura e garantir o regresso contra a geradora pelo que ela vier a causar. O levantamento do passivo antes da assinatura é matéria de um workshop da Sala Técnicos no Direito Ambiental Experience 2027, e é ele que permite separar, anos depois, o dano anterior do dano causado pela operação da usina.

Quem recebe o auto de infração ambiental quando a supressão é da geradora

Na esfera administrativa, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, nos Embargos de Divergência no Recurso Especial 1.318.051/RJ, assentou que a aplicação de penalidades administrativas não obedece à lógica da responsabilidade objetiva da esfera cível e exige a demonstração de que a conduta foi praticada pelo transgressor, com dolo ou culpa e nexo causal. A pessoalidade decorre do art. 5º, XLV, da Constituição: a sanção não passa da pessoa de quem praticou a conduta, e esse princípio da intranscendência vale para todo o direito sancionador.

Quando a supressão para implantar a usina, a abertura de acessos ou a intervenção em APP é obra da geradora ou de suas contratadas, a multa ambiental e o embargo devem ser dirigidos a ela. A mera titularidade do domínio não é presunção de autoria. O Direito Ambiental na Prática trata dessa exigência no conteúdo sobre a responsabilidade administrativa ambiental subjetiva, fundamento que se perde quando a autuação se limita a cruzar o polígono desmatado, detectado por imagem de satélite, com o nome que consta no Cadastro Ambiental Rural.

Os órgãos ambientais costumam autuar o proprietário ou possuidor que figura no Cadastro Ambiental Rural à época da infração, sob a premissa de que esse nome corresponde a quem usa o imóvel. Mas o cadastro é declaração do próprio administrado e base de dados de natureza declaratória, que não prova, por si só, a autoria da supressão. Há decisão da Justiça Federal que desvinculou o imóvel do embargo aplicado em razão de infração cometida por empresa locatária, justamente por não haver indício de coautoria dos proprietários, com aplicação do princípio da intranscendência.

Mas cuidado: a responsabilidade subjetiva não isenta o proprietário que se omite. O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 635.336, ao tratar da expropriação de terras com cultivo ilícito feito por terceiros, afirmou que o proprietário só afasta a sanção se comprovar ausência de culpa, inclusive in vigilando e in eligendo. No arrendamento, o arrendador que escolheu mal a contraparte ou tolerou, sabendo, a supressão sem autorização pode ser alcançado pela sanção.

A defesa do arrendador autuado, portanto, tem 2 frentes. A primeira é a ausência de conduta e de nexo, demonstrada pelo contrato, pela posse direta da geradora e pelas licenças em nome dela; a segunda é a diligência, provada por notificações, vistorias e comunicação ao órgão quando houver indício de irregularidade, sem a qual a primeira fica exposta à tese da culpa in vigilando. Como identificar o infrator em campo, entre proprietário, possuidor, arrendatário e empresa, é o objeto de uma oficina da Sala Servidores em 2027, ponto em que a nulidade por erro no sujeito autuado costuma nascer.

Reserva legal e APP dentro da área arrendada: o que continua com o proprietário

O Código Florestal inclui a geração e a transmissão de energia entre as formas de uso alternativo do solo, definido no art. 3º, VI, da Lei 12.651/2012, o que torna juridicamente possível substituir vegetação nativa por painéis ou aerogeradores, desde que fora das áreas em que a supressão é vedada e com autorização do órgão competente. A Lei 15.190/2025, no art. 9º, §3º, estabelece que nem mesmo a não sujeição ao licenciamento exime o empreendedor da autorização para supressão de vegetação nativa.

A reserva legal é o ponto em que o arrendador mais se expõe. O art. 12, §7º, do Código Florestal dispensa a reserva legal apenas nas áreas adquiridas ou desapropriadas por detentor de concessão, permissão ou autorização para exploração de potencial de energia hidráulica, nas quais funcionem empreendimentos de geração, subestações ou linhas de transmissão e distribuição. A hipótese não alcança, pelo texto, a terra apenas arrendada para uma usina solar ou um parque eólico, de modo que o imóvel rural continua obrigado a manter a sua reserva legal, e a obrigação de conservá-la recai sobre o proprietário, o possuidor ou o ocupante a qualquer título, nos termos do art. 17 do Código Florestal.

A usina, portanto, não pode ser implantada sobre a reserva legal, que admite apenas manejo sustentável aprovado, nem consumir o percentual que o imóvel precisa manter. Quando a minuta da geradora delimita o polígono da usina sem considerar a localização da reserva legal no Cadastro Ambiental Rural, o produtor assina um contrato que pode exigir, adiante, compensação ou recomposição em outra parte do imóvel, por conta dele.

Mas cuidado: a área de preservação permanente dentro do polígono arrendado só admite intervenção nas hipóteses do art. 8º do Código Florestal, por utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental. O enquadramento da usina de geração e da linha de conexão nessas hipóteses depende de autorização específica, e a supressão fora dele produz auto de infração ambiental e obrigação de recuperar, esta última alcançando também o dono da terra.

O que fazer, na prática, é sobrepor o polígono proposto pela geradora ao Cadastro Ambiental Rural do imóvel antes de assinar, com reserva legal, APP e remanescentes de vegetação nativa identificados, e obrigar a empresa, no contrato, a respeitar esses limites e a obter em nome próprio as autorizações de supressão.

Como redigir o contrato para dividir o risco ambiental

O contrato não vincula o Estado. As cláusulas que distribuem responsabilidades entre arrendador e arrendatário são, em regra, inoponíveis aos entes públicos, e o órgão ambiental pode responsabilizar o proprietário quando demonstrada a sua participação dolosa ou culposa na infração ou a falha no dever de cuidado, independentemente do que as partes pactuaram. O valor do contrato está em outra parte: ele organiza o regresso entre as partes e produz a prova de diligência que sustenta a defesa administrativa.

A primeira cláusula a exigir é a retificação do Cadastro Ambiental Rural em prazo razoável, para que conste a posse da geradora sobre a área arrendada, com a mesma lógica do vendedor diligente que prevê a obrigação do comprador de registrar a transferência. Com o cadastro atualizado, a fiscalização por satélite deixa de apontar automaticamente o produtor como possuidor da área em que a usina opera.

A segunda é a titularidade das licenças e autorizações. A licença ambiental, a autorização de supressão e a outorga devem estar em nome da geradora, que assume perante o órgão o dever de cumprir as condicionantes. O descumprimento de condicionante é infração própria do art. 66, parágrafo único, II, do Decreto 6.514/2008, e o auto de infração ambiental correspondente deve recair sobre quem detém a licença e conduz a atividade.

A terceira é o diagnóstico ambiental da área na assinatura, anexado ao contrato, com a cobertura vegetal, a situação da reserva legal e da APP e eventuais passivos já existentes. O documento separa o que era do proprietário do que passou a ser da operação. Completam o conjunto o direito de vistoria periódica, o dever da geradora de comunicar autuações em prazo curto e o regresso pelos custos de recuperação e de defesa.

Mas cuidado: cláusula que obriga o produtor a tolerar qualquer intervenção que a geradora entender necessária, sem limites espaciais, enfraquece a defesa da diligência, porque o proprietário consentiu antecipadamente com o que vier a acontecer. A minuta precisa delimitar o polígono, vedar intervenções fora dele sem anuência e autorização ambiental e prever a consequência do descumprimento.

O que acontece com a área quando a usina é desmontada

O fim do contrato devolve a terra ao proprietário com o que estiver pendente de recuperação. Como a obrigação acompanha o imóvel, a vegetação suprimida pela geradora e não recomposta, a erosão em acessos e o solo compactado em áreas de canteiro passam a ser cobráveis do produtor que retoma a posse direta, sem prejuízo do regresso contra a empresa. A cláusula de desmobilização, com a obrigação de remover estruturas e recuperar a área segundo plano aprovado, precisa existir desde a assinatura.

O embargo ambiental aplicado durante a operação merece atenção própria. O art. 57 da Instrução Normativa Ibama 19/2023 veda a transferência da titularidade do embargo, que permanece em nome de quem cometeu a infração, mas os efeitos materiais da restrição aderem à área e alcançam quem sucede na posse. O produtor que retoma a área embargada em nome da geradora não sofre o efeito extradominial sobre o seu CPF, mas não pode usar a porção embargada até a regularização, o que afeta crédito e uso do solo.

A distinção abre caminho para a defesa quando o órgão, por erro, lança o embargo em nome do proprietário. A imposição do embargo a quem não praticou a infração é vício no sujeito passivo, que compromete o ato desde a origem e permite pedir a desvinculação do nome do produtor, na via administrativa ou judicial. Os caminhos para liberar a área foram desenvolvidos no artigo sobre o levantamento de embargo em imóvel rural. O FONADAM sintetizou a regra ao afirmar que a sanção ambiental é pessoal e não acompanha o imóvel.

Na prática, a desmobilização é uma fase do empreendimento, com vistoria conjunta, relatório técnico de encerramento e termo de entrega da área assinado pelas partes, sem os quais a discussão sobre quem causou cada passivo vai para um processo judicial anos depois.

O que cada profissional precisa fazer diferente

O advogado do produtor precisa revisar a minuta da geradora com os olhos de quem defenderá o cliente numa autuação futura, conferindo cadastro, licenças, diagnóstico anexo, polígono e regresso. Na defesa, separa a esfera civil da administrativa, aceita a discussão sobre recuperação quando ela é inevitável e contesta a sanção pessoal dirigida a quem não praticou a conduta.

O técnico ambiental tem 2 momentos decisivos. O primeiro é o diagnóstico na assinatura, com precisão suficiente para servir de prova anos depois; o segundo é o relatório de encerramento, quando a área volta ao produtor. Ambos precisam de data, coordenadas e registro fotográfico georreferenciado, porque é deles que o advogado extrairá a linha do tempo da responsabilidade.

O servidor público precisa identificar, antes de lavrar o auto de infração ambiental, quem detém a posse direta e quem conduz a atividade. A consulta ao Cadastro Ambiental Rural é ponto de partida, e não prova de autoria; o contrato de arrendamento, a licença do empreendimento e a autorização de supressão indicam quem decidiu e executou a intervenção. Autuar o proprietário pela simples titularidade expõe o ato à anulação e retarda a recuperação da área, que é o objetivo da fiscalização.

Os 3 trabalham sobre a mesma linha do tempo: quando diagnóstico, contrato e cadastro são coerentes, a fiscalização encontra o responsável correto e a área é recuperada por quem lucrou com a sua ocupação.

Por que esse debate precisa acontecer fora dos autos

O conflito sobre passivo ambiental em terra arrendada para energia costuma chegar ao Judiciário muito depois da assinatura, quando o contrato já está em execução há anos e as pessoas que o negociaram não estão mais à mesa. Nesse ponto, a prova que decide o caso é a que foi produzida, ou deixou de ser produzida, no primeiro mês.

Discutir o tema com os outros lados antes do processo muda o modo como cada um trabalha: o advogado entende o que a fiscalização olha numa área com usina instalada, o servidor conhece os limites do diagnóstico por imagem e o técnico percebe quais dados do relatório virarão prova. Com essa proposta de encontro entre as 3 atuações, o Direito Ambiental Experience reuniu 172 participantes em 2023, 478 em 2024 e 780 em 2025.

O tema também está em movimento. A Lei 15.190/2025, em vigor desde fevereiro de 2026, mudou a relação entre licenciamento e Cadastro Ambiental Rural na infraestrutura de energia, ao proibir, no art. 9º, §6º, que a inscrição seja exigida para licenciar a usina instalada em imóvel rural sem relação com a atividade agropecuária, e a jurisprudência sobre a extensão da Súmula 623 às obrigações de pagar ainda não se pacificou.

Por isso o debate não cabe só em petições: ouvir antes quem fiscaliza e quem julga a matéria é a forma mais segura de antecipar a leitura que farão do contrato e de levá-la para a redação da minuta.

Onde esse tema volta ao palco em 2027

A programação do Direito Ambiental Experience 2027 distribui pelas 3 salas os pontos que decidem a responsabilidade em terra arrendada, do diagnóstico do imóvel à defesa na ação civil pública ambiental.

Na Sala Técnicos, o workshop "Diligência ambiental do imóvel rural e do empreendimento: o levantamento de passivos antes da compra, do pedido ou da defesa", na sexta-feira, 29 de outubro, das 10h30 às 11h25, leva para a prática o diagnóstico que deve acompanhar o contrato de arrendamento e que separa o passivo anterior do passivo causado pela usina.

Na Sala Servidores, a oficina "Quem é o infrator? Como identificar em campo o proprietário, o possuidor, o arrendatário ou a empresa antes de lavrar o auto de infração ambiental para evitar nulidade por ausência de responsabilidade administrativa", na sexta-feira, 29 de outubro, das 18h30 às 19h25, trata exatamente da escolha do sujeito autuado quando a terra é de um e a atividade é de outro.

Na Sala de Advocacia, o workshop "Ação civil pública ambiental: como contestar o valor da indenização, o dano material e moral coletivo, a perícia, e defender a responsabilidade do adquirente", no sábado, 30 de outubro, das 14h às 14h55, trabalha a defesa civil em que a natureza propter rem da obrigação e a pessoalidade da indenização se encontram.

Para quem negocia, diagnostica ou fiscaliza áreas arrendadas, a recomendação é escolher a sala da sua atuação e fazer a inscrição. A poltrona da sala é escolhida no mapa, e quem compra a sala garante lugar também na plenária principal.

Perguntas frequentes

O proprietário que arrendou a terra para usina solar responde pelo desmatamento feito pela empresa?

Na esfera civil, pode responder pela recuperação da área, porque a Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça e o Tema 1.204 (Recurso Especial 1.962.089/MS) admitem cobrar a obrigação ambiental do proprietário atual, e o arrendador continua dono. Na esfera administrativa, a multa ambiental exige conduta, culpa e nexo, conforme os Embargos de Divergência no Recurso Especial 1.318.051/RJ. O proprietário só recebe a sanção se participou da supressão ou falhou no dever de vigilância.

Cláusula do contrato de arrendamento que transfere a responsabilidade ambiental para a geradora vale contra o órgão ambiental?

Não, porque a distribuição privada de responsabilidades é, em regra, inoponível aos entes públicos, que aplicam a multa ambiental segundo a culpabilidade de cada envolvido. A cláusula vale entre as partes, garante o regresso pelos custos de recuperação e de defesa e serve como prova de diligência na defesa do auto de infração ambiental.

Usina solar pode ser instalada na reserva legal do imóvel arrendado?

Não, porque a reserva legal deve ser conservada com vegetação nativa pelo proprietário ou possuidor, nos termos do art. 17 da Lei 12.651/2012, e só admite exploração econômica por manejo sustentável. A dispensa de reserva legal do art. 12, §7º, da Lei 12.651/2012 alcança áreas adquiridas ou desapropriadas por concessionário de energia hidráulica, e não terra arrendada para usina solar ou eólica. O polígono da usina deve ser sobreposto ao Cadastro Ambiental Rural antes da assinatura.

O nome no Cadastro Ambiental Rural basta para o Ibama autuar o dono da terra arrendada?

Não, porque o Cadastro Ambiental Rural é declaração do próprio administrado e base de dados declaratória, que não prova por si só a autoria da supressão de vegetação. A responsabilidade administrativa ambiental exige conduta, culpa e nexo causal, conforme os Embargos de Divergência no Recurso Especial 1.318.051/RJ, e a sanção não passa da pessoa do infrator, pelo art. 5º, XLV, da Constituição. O contrato de arrendamento deve prever a retificação do cadastro com a posse da geradora.

O embargo ambiental aplicado à geradora continua na área depois que o contrato de arrendamento termina?

Sim, quanto aos efeitos sobre a área, porque o embargo ambiental adere ao local da infração até a regularização, embora o art. 57 da Instrução Normativa Ibama 19/2023 mantenha a titularidade em nome de quem cometeu a infração. O produtor que retoma a terra não sofre a restrição no próprio CPF, mas não pode usar a porção embargada. Se o órgão lançar o embargo em nome do proprietário que não praticou a conduta, cabe pedir a desvinculação por erro no sujeito passivo.

Conclusão

A regra que resume o tema é a separação entre o que segue a terra e o que segue a pessoa. A recuperação da área degradada pela usina pode ser exigida do proprietário, porque ele continua dono durante e depois do arrendamento; a multa ambiental e o embargo pertencem a quem praticou a conduta, e só alcançam o produtor se ele participou da infração ou falhou no dever de cuidado.

O 1º passo, antes de assinar qualquer contrato com geradora de energia, é sobrepor o polígono proposto ao Cadastro Ambiental Rural do imóvel e documentar o estado da área. A partir desse diagnóstico, a minuta deve prever a retificação do cadastro, as licenças e autorizações em nome da empresa, o polígono delimitado, a vistoria periódica, a comunicação de autuações, a desmobilização com recuperação e o direito de regresso.

Nenhuma dessas medidas elimina o risco por completo, porque a extensão da Súmula 623 às obrigações de pagar não está pacificada e a tese da culpa in vigilando pode alcançar o arrendador omisso. O contrato bem redigido não substitui a conduta diligente ao longo de décadas de operação.

Debates em que contrato, diagnóstico e fiscalização precisam conversar são a razão de ser do Direito Ambiental Experience, que realiza a sua 5ª edição em 28, 29 e 30 de outubro de 2027, no Majestic Palace, em Florianópolis, com o slogan "Proibir não é proteger.", a plenária principal e 3 salas de treinamento intensivo: Advocacia, Técnicos Ambientais e Servidores Públicos.

Na Sala Técnicos, o tema encontra o diagnóstico do imóvel antes do contrato; na Sala Servidores, a identificação correta do infrator; na Sala de Advocacia, a defesa na ação civil pública ambiental. Se você atua com contratos rurais, energia ou fiscalização, consulte a programação, conheça os palestrantes e faça a sua inscrição.